首开股份悄然开启降杠杆动作，或为深拓城市更新领域？

在北京城建与北京住总合并重组的消息持续发酵的同时，北京市国企整合的另一对“CP”也引发了业界的关注。

3月份，在首开集团本部会议室，首开集团与房地集团宣布重组，此后这对组合一直默默无闻，而在11月12日，首开股份披露了股东增持情况。报告显示，下半年以来，首开集团通过二级市场累计增持了2626万股公司的股票，占公司已发行总股份的 1.018%。截至目前，首开集团持股比例已增至47.12%，大股东地位进一步巩固。

业内人士指出，在两大集团整合的关键时期，大股东以实际行动表达了对上市平台的“看好”，其重要性不言而喻。该人士称，不排除首开股份在“新首开”中扮演着更为重要的角色，而近期，首开股份悄然展开的“降负债”动作，或也折射出新管理层对企业方向的新思路。

左手卖项目，右手引投资，首开股份加速去杠杠

自下半年开始，首开股份在战略上趋向保守。除了拿地方面继续维持“守势”之外，首开股份还多次出售项目股权，并为旗下子公司引资。

近4个月来，首开股份仅斩获3宗地块，且均为联合拿地。据华创证券数据显示，2019年上半年，首开股份拿地额占比销售额36.3%，而到了2019年前三季度，拿地额占比销售额降低至22.1%。

同时，首开股份先后将多家子公司股权出售。据不完全统计，7月份以来，首开已相继出让5家子公司股权。这5家公司成立时间均较久，如9月底，首开拟出售苏州合本投资管理有限公司50%股权。据悉，苏州合本投资主要持有项目为龙湖首开狮山原著，该盘自2015年开始销售，目前仍有部分房源在售。而北京天鸿嘉诚成立时间更早，在2007年前后，北京天鸿嘉诚陆续在昌平区开发多个经济适用房小区，如龙锦苑、回龙观文化居住区后期，此后便鲜有踪迹。

值得关注的是，在确保控股权的情况下，首开股份积极为子公司增资扩股。10月份，首开股份全资子公司城开集团拟计划在北交所增资扩股不超过40 亿元。11月5日，首开股份武汉项目以50%股权代价成功引入光明地产（SH.600708），共同开发位于东西湖区 P（2018）095 地块。

在业内人士看来，首开股份提高周转、积极促进资金回流的步骤是一脉相承的，其背后都隐含着降低资产负债率的需求。

蓝鲸房产注意到，2017年底，首开股份资产负债率80.61%，而在2019年三季度，首开股份负债率81.77%。而2018年，中办国办对未来两年国企的资产负债扩张提出了明确的量化要求，至2020年，国企资产负债率需要在2017年底的基础上降低2个百分点，之后需要达到同行业同规模企业的平均水平。这意味着，在降负债方面，首开股份还有一段路要走。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产指出，首开趋向保守并不意外。目前，房地产融资困难重重，首开有必要减缓拿地节奏减少现金消耗，以备粮草；此外他还补充道，两大集团重组后，首开股份还会涉及消化整合的问题，高杠杆会对企业的平稳运行造成影响。

首开股份的“李岩时代”

值得一提的是，在回笼了大批现金流之后，首开或将继续发力城市更新领域。

今年8月，李岩正式出任首开集团总经理兼首开股份董事长。摆在李岩面前的担子并不轻：既要解决首开股份面临的瓶颈难题，又肩负着推动首开、房地两大集团的整合重任。

蓝鲸房产了解到，北京市政府给新首开集团的定位是“打造全国领先的非经营性资产管理处置平台，力争成为城市有机更新的综合服务企业”。其中，作为集团二级子公司的首开股份，在城市更新业务等方面被寄予了厚望。

事实上，早在2015年，时任董事长潘利群就提出了“城市复兴官”的想法，推进北京的城市更新业务。而首开股份新任董事长李岩在城市更新业务方面则有着丰富的经验，为首开股份改善业绩提供了可能。

我们了解到，李岩在任西城区副区长期间，曾参与主持了“网红项目”北京坊，堪称城市老旧小区改造更新的典型案例。在大栅栏地区，李岩担任更新计划总指挥，从事文化街区、商业街区的改造和提升。

此外，随着房地集团与首开集团的合并重组的推进，首开股份也将分一杯羹。李岩表示，虽然目前房地集团跟首开股份是并行的，但是这些资源将来都会打通。比如，房地集团的施工板块曾参与故宫、颐和园等古建修缮工作，这对于要做城市复兴官的首开来说，是非常宝贵的资源。

柏文喜表示，首开与房地合并重组后，首先股份在北京市场上和在国资系统内部减少了一个竞争伙伴，实现了“化敌为友”和联合发展与战略协同，对于增强首开实力、减少竞争压力是显而易见的。

不过目前来看，首开股份和房地集团的合作，一切还仅限于想象。新上任的李岩，能否推动两家企业实现1+1＞2的功效，还有待时间来检验。

值得一提的是，此前，由于城市更新业务的资金沉淀过长，首开股份的企业周转、资金偏紧等问题颇受业内诟病。此次，首开股份如何解决这一难题呢？蓝鲸房产将持续观察。