银行低利率贷款有哪些

成都房贷利率又降了，不少去年办在6以上的购房者一整个大无语。

今天就来聊聊，有没有办法改命呢？

油爆爆的贷款置换，靠谱吗？

银行放松后，朋友圈开始出现不少贷款置换的信息，三点几的这个利率听起来是不很心动，有人想是不是可以自己的房贷换成抵押贷，这样能省下不少利息呢？

所谓贷款置换也就是按揭贷款转抵押贷款，将高利率的贷款产品（按揭贷款）先一次性还清，然后再重新做利率低的贷款产品（抵押贷款），也相当于把房屋重新按揭了一次。

隐含不少附加费用

低利率的抵押贷都是经营性贷款，需要包装资质才行。

找贷款中介，这里就涉及到了中介费。按照成都的市场标准，一般是收1%-3%的中介费。比如抵押贷款100万，至少需要1万元的中介费。

另外，房贷转抵押贷的流程是，先还清房贷的钱，然后抵押贷款才会给你放款。对多数人来说，是没有足够多的钱来一次还清还房贷的。这个时候，又只能通过垫资来撑10天以上。而垫资的费用，多在千分之一一天。

而对于银行提前还款，按揭不满3年需要支付1-3个月利息违约金。

利率低的年限短，年限长的利率高

虽说抵押贷款有20年的产品，但这类产品真的很少，据了解利率会在5%之上。

如果你办3.75%、3.85%这类抵押贷款的话，年限都比较短而且不稳定，说这是10年期，先息后本。实则每1年或者3年都需要归还全部本金。

如果你每次贷款到期后，都通过垫资还款，然后接着续贷的话，那成本就更高了，算上你要付出的中介费、垫资费，整体来说并不会比你的房贷利息便宜多少。

抵押贷款有风险

因为你没有真实经营企业，申请贷款的资料都是包装出来的，那自然存在一定的可能性—被银行要求提前还款。

普通打工人还是老老实实地还房贷吧。

提前还贷确实能省钱

转贷的途径没了，要不要凑一笔钱提前还贷呢？

在要不要提前还贷时会有一种说法：“房贷是一个人能从银行获得的最大融资，而且利息低，再叠加通胀的因素，房贷没有必要提前还，如果手中有闲钱，还不如用来做投资理财”。

但普通人的理财渠道除了亏麻了的股票基金，也就是存存银行的定期了。而当下存款利率是较低的，大额存单的利率才4%左右。

而房贷利率再低都是4.9%起，甚至有的人能达到6.2%，试问，谁能保证在本金绝对安全的前提下，一年创造高于6.2%的投资理财收益？

因此，如果不是有专业且系统的投资理财知识或渠道，有闲钱的确实可以省下一部分利息，相当于省下了购房成本。

公积金贷款没必要

当然，对于公积金贷款来说，那就真没有提前还款的必要性了，因为公积金贷款的利率一般只有3.25%，这个利率水平要更“温和”一些，3年期定存或者大额存单的利率就能覆盖这一利率，所以不如把闲钱存起来，利息足够覆盖房贷利息了，还“有得赚”。

不同还款方式有区别

具体能省多少 ，并没有一个统一的标准，因为不同贷款人的还款方式是不同的，所以提前还贷也是有区别的。根据目前的规定，我国贷款的还款方式总共分为两种：等额本金和等额本息。

等额本息方式的月供是不变的，但是随着时间的增加，月供中本金所占的比例会越来越高，而利息所占的比例会越来越少；

等额本金的月供不固定，呈现逐月递减的趋势，而本金和利息也是前期还款多一些，后期还款少一些。

“能早还，不晚还”的情况更适用“等额本息”还款方式的房贷。

前期还款金额中，大部分都是利息，提早还款能有效压缩本金总额，产生的利息会随之降低，更有利于利息的节省；相反，如果晚还，利息早已经支付得差不多了，剩余的部分基本上都是本金，此时提前还款已经没有必要了。

按照全国平均的首套5.47%来计算，同样是100万的贷款金额、30年的还款期限。

等额本息还款方式，还款总额为203.72万元，总利息为103.72万元，每年还款本金加利息总额为67908.98元，还款10年，总还款金额为.8元，其中利息为.56元。

而等额本金还款方式，还款总额为182.27万元，总利息为82.27万元，首年还款本金加利息总额为89197.63元，还款10年，总还款金额为.33元，其中利息为元。

从这个结果来看，等额本息剩余未还利息还有.44元，而等额本金剩余未还利息仅有元。所以说，从节省利息的角度来看，前者比后者更适合提前还款，更“划算”一些。

当然，这也不绝对，我们是以已经还款10年的前提为标准的，实际上以还款金额的不同，也会导致不同的情况。

有业内人士有粗略的划分：如果等额本息已经还款超过1/3的周期，等额本金超过1/2的周期，那么就不要提前还贷了，因为这样就不划算了。

而如果攒的钱并不够全部还清，也能选择还一部分的方式。

而选择提前还款一部分可以又有几种选择：

剩余的贷款保持每月还款额不变，还款期限缩短。（节省利息较多）

剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变。（减小月供负担，但节省程度低于上一种）

剩余的贷款每月还款额减少，同时还款期限缩短。（节省利息较多）

剩余贷款保持总本金不变，还款期限缩短。（月供增加，减少部分利息，但相对不合算）

如果选择提前还款的总原则，应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。

而对于商贷和公积金的组合贷款，如果提前还款，一定不要提前还公积金贷款，选择提前还利率更高的商贷，公积金贷款可以长期持有。