抵押房子贷款需要些什么条件

2004-09-27

申请住房公积金贷款或组合贷款需具

购房指导：申请住房公积金贷款应具备哪些条件 2004年09月07日来源：北京日报购房者应是在北京住房公积金管理中心系统缴存住房公积金的职工，或住房公积金缴存单位的离退休职工。 但住房公积金处于封存状态的职工，不能申请住房公积金贷款。申请住房公积金贷款需具备的条件有：1、具有北京市城镇常住户口或有效居留身份；2、具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；3、在本市购买自住住房，并提供购房合同和相关证明文件；4、申请贷款前已连续缴存住房公积金6个月(含)以上或累计缴存住房公积金12个月(含)以上，且申请贷款时仍正常缴存；5、提供管理中心认可的担保方式；...全部

购房指导：申请住房公积金贷款应具备哪些条件 2004年09月07日来源：北京日报购房者应是在北京住房公积金管理中心系统缴存住房公积金的职工，或住房公积金缴存单位的离退休职工。

但住房公积金处于封存状态的职工，不能申请住房公积金贷款。申请住房公积金贷款需具备的条件有：1、具有北京市城镇常住户口或有效居留身份；2、具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；3、在本市购买自住住房，并提供购房合同和相关证明文件；4、申请贷款前已连续缴存住房公积金6个月(含)以上或累计缴存住房公积金12个月(含)以上，且申请贷款时仍正常缴存；5、提供管理中心认可的担保方式；6、符合管理中心规定的其他条件。

住房公积金（组合）贷款政策知识 个人住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，向参加住房公积金制的职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。 职工购买的自有住房包括商品住房、经济适用住房、私产住房、集资建造住房、合作建房 、危改还迁住房、公有现住房。

个人住房组合贷款是指借款人申请住房公积金贷款不足以支付购买、建造、翻建或者大修自有住房所需费用时，可同时向商业银行申请个人住房贷款，由承办住房公积金贷款金融业务的商业银行以个人住房公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款组合向借款人发放的贷款。

1、 申请住房公积金（组合）贷款需具备哪些条件？凡建立住房公积金制度两年以上，并连续足额缴存住房公积金，具有完全民事行为能力的职工，购买、建造、翻建、大修自有住房时，均可申请住房公积金贷款。

2、申请住房公积金（组合）贷款需要多少自筹资金？购买商品房、经济适用住房、私产住房或其他已取得《房屋所有权证》的住房，需要支付不低于所购住房全部价款20%的首期付款；购买危改还迁住房、集资建造住房、合作建房、公有现住房，以及建造、翻建、大修自有住房的，需要支付不低于所购住房全部价款或者建造、翻建、大修自有住房所需费用30%的首期付款或者自筹资金。

3、住房公积金（组合）贷款年限如何确定？购买商品房、经济适用住房的，最长贷款期限30年；购买私产住房或其他已取得《房屋所有权证》的住房、集资建造住房、合作建房的，最长贷款期限20年；购买公有现住房、危改还迁住房或者建造、翻建、大修自有住房的，最长贷款期限10年。

借款人的年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄。 例如：某职工（男）48岁，法定退休年龄为60岁，那么他的贷款期限最多不能超过12年。4、 住房公积金贷款额度如何计算？住房公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、公积金余额倍数、房价和最高限额四个条件来确定，四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。

计算方法如下：①按照还贷能力计算住房公积金贷款额度计算公式为：贷款额度＝借款人及其配偶月工资总额之和×职工个人还贷能力系数×12(月)×借款期限。其中借款人工资总额＝月缴金额÷（单位缴存比例＋个人缴存比例）。

还贷能力系数按不同借款期限确定，十年以内(含十年)为35%，十至二十年（含二十年）为40%，二十年至三十年为45%。 ②按照房屋价格计算住房公积金贷款额度计算公式为：贷款额度＝房屋价格×贷款比例其中贷款比例根据购建修房屋的不同类型来确定，购买商品房、经济适用住房、私产住房或其他已取得《房屋所有权证》的房屋，贷款额度不超过所购买住房价款（住房评估价值）的80%；购买危改还迁住房、集资建造住房、合作建房、公有现住房，以及建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过所购买住房价款（住房评估价值）或者建造、翻建、大修住房所需费用的70%。

③按照缴存余额倍数计算住房公积金贷款额度贷款额度不超过借款人或夫妻双方住房公积金账户储蓄余额的10倍，借款人或夫妻双方住房公积金账户储存余额小于1万元的按1万元计算。④按照贷款的最高限额计算住房公积金贷款额度最高限额为20万。

5、计算住房公积金贷款额度实例说明某职工（男）45岁，每月缴存住房公积金120元，单位和个人的缴存比例均为8%，其配偶每月缴存住房公积金200元，单位缴存比例10％，个人缴存比例8％。

职工及其配偶的住房公积金余额总和为15000元。该职工购买商品房，房价20万元，贷款年限15年。（1）按家庭收入计算可贷元计算过程：借款人收入 120÷(0。08+0。

08)=750（元）配偶收入200÷(0。1+0。08)=1111。11（元）贷款数额 (750+1111。11)×0。4×12×15=（元）（2）按房屋价格计算可贷元计算过程：贷款数额 ×80％＝（元）（3）按余额计算可贷元计算过程：贷款数额 15000×10＝（元）（4）最高限额元根据以上四个条件计算的贷款数额，取其最低值，则该职工可贷额度为13。

4万元。 6、 住房公积金贷款利率如何规定？住房公积金贷款利率按照国家有关规定执行。 贷款期限在一年以内（含一年）的贷款，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息。贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率。

7、组合贷款额度如何确定？组合贷款最高额度不得超过所购买、建造、翻建、大修房屋价格或房屋评估价值的80％。组合贷款中，住房公积金贷款额度按照《天津市个人住房公积金贷款管理办法》执行，银行自营性个人住房贷款额度由各贷款银行根据各自管理办法，减除住房公积金贷款额度后自行确定。

8、借款人可以选择哪些贷款担保方式？借款人申请住房公积金贷款的，担保方式有以下三种： （1）住房抵押担保。（2）质押担保。（3）保证担保。9、采取抵押担保的方式申请住房公积金贷款应具备什么条件？具备以下两个条件的，可以采取抵押担保方式：（1）购买已取得《商品房准许使用证》的住房或取得《房屋所有权证》的住房，可以用所购住房，或者其他共有或者第三人拥有产权证的住房抵押。

（2）购买尚未取得《商品房准许适用证》的住房或建造、翻建、大修自有住房的，可以用其他自有、共有或第三人拥有产权证的住房抵押。10、住房公积金（组合）贷款的还款方式有哪些？贷款期限在一年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息利随本清。

贷款期限在一年以上的，实行按月分期归还贷款本息。借款人可以按照下列两种方式之一归还贷款本息： （1）等额本息还款方式，贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息，每月还款额计算公式为： 月还款额＝ 贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数/（1+月利率）^（还款月数 －1） （2）等额本金还款方式，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减，各月还款额计算公式为：月还款额＝贷款本金/贷款月数+（本金－已归还本金累计额）×月利率11、等额本息和等额本金两种还款方式有何区别？等额本息还款方式是每月以相等的额度平均偿还贷款本息，其中归还的本金和利息的配给比例是逐月变化的，利息逐月递减，本金逐月递增。

等额本金还款方式是每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。等额本息和等额本金还款方式分别适合不同的借款人，没有绝对的利弊之分。等额本息每月还款固定，适用于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的借款人，如国家机关、科研、教学单位人员等。

等额本金还款方式每月的偿还额逐月减少，开始还款的压力较大，后期压力较小，较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，在退休后收入可能随之递减，可以选择等额本金还款方式。

12、如何偿还贷款？借款人自银行划款之日的次月起进入还款期，以银行贷款发放日的前一日为每月还款日。借款人可以在每月还款日到贷款银行偿还贷款本息或委托贷款银行通过信用卡、储蓄卡、存折等方式代扣还款。

13、如何提前还款？借款人提前偿还贷款本息的，应当向贷款银行提出申请，并经贷款银行和市住房公积金管理中心同意；由担保公司提供贷款保证的，借款人还应事先通知担保公司。 借款人提前归还贷款本息，可以按下面三种方式之一提前还款： （1）提前一次性归还全部贷款本息。

借款人可以提前一次性归还全部剩余贷款本金及利息，应还利息按剩余本金实际占用天数乘以与借款合同约定期限相对应的现执行利率计算。 （2）提前归还部分贷款本金。借款人可以在归还上期应还贷款本息后，提前归还部分贷款本金。

在还款时按照提前归还的部分本金实际占用天数计算并结清所还本金的应收利息，当期及以后的月应还本息额按照剩余本金、剩余期限重新计算。 （3）提前预还几个月贷款本息。借款人可以提前预还几个月贷款本息，但不能跨自然年度预还。

归还后，借款人仍按原月还款额归还剩余贷款。14、如何提前归还住房组合贷款？借款人提前偿还组合贷款时，应采取同一种还款方式，并同时同比偿还组合贷款中的住房公积金贷款本息和贷款银行自营性个人住房贷款本息。

15、在什么情形下，贷款银行有权提前收回全部贷款？（1）借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况，提供虚假证明材料的； （2）保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物毁损不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的； （3）不按照借款合同规定用途使用贷款的； （4）未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的； （5）借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的； （6）其他由于借款人原因，影响借款偿还或损害贷款银行利益的； （7）贷款银行与借款人约定的其他情况。

16、在什么情况下贷款银行可处理抵押物？（1） 借款人超过借款合同规定的最后还款期限三个月仍未还清应还借款本息的；（2） 借款人在还款期内连续三个月未偿还借款本息或累计六个月未按时偿还贷款本息的；（3） 借款人在借款合同终止前丧失民事行为能力、死亡、被宣告失踪或移居国外，无监护人、合法继承人、受遗赠人或财产代管人，或其监护人、合法继承人、受遗赠人或财产代管人不偿还借款本息的；（4） 借款人或担保人未按照约定办理合法的担保手续的；（5） 借款人不按合同规定用途使用贷款，经贷款人限期改正仍不改正的；（6） 担保人违反担保合同的约定或丧失担保能力，借款人不提供新的担保的；（7） 借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况，提供虚假证明材料的；（8） 借款人在取得借款后，不按时足额缴存住房公积金的；（9） 借款人涉及或即将涉及重大的诉讼或仲裁案件及其他法律纠纷，足以影响其偿债能力的；（10）借款人违反借款合同条款规定或其他由于借款人原因，影响借款偿还或损害贷款人利益的。

17、如何进行住房公积金相关问题的查询？（1）查询住房公积金余额职工可通过以下方式对住房公积金储存卡内的余额进行查询：①登陆 或 ，进入天津市住房公积金网站主页进行余额查询。

②拨打咨询电话 （按4号键）进行余额查询。（2）住房公积金贷款可贷额度的计算①登陆 或 ，进入天津市住房公积金网站主页，点击“贷款帮您算”栏目进行计算。②拨打咨询电话 进行计算。

（3）还款情况的查询登陆 或 ，进入天津市住房公积金网站主页进行还款查询。住房公积金（组合）贷款程序18、住房公积金（组合）贷款如何办理？（1）借款人申请住房公积金贷款需到贷款银行提出申请；（2）与贷款银行签订借款合同及相关的合同或协议。

（3） 办理担保手续。（4）采取抵押担保方式的，到贷款银行办理住房保险手续。（5）到贷款银行办理划款手续19、申请住房公积金（组合）贷款须提供那些资料？①具有法律效力的身份证件； ②住房公积金储蓄卡及借款人正楷名章； ③本市户口或其他有效居留身份证明；④合法有效的购买、建造、翻建或大修自有住房的合同或协议及其相关资料； ⑤购买住房首期付款证明或者建造、翻建、大修住房自筹资金证明； ⑥使用夫妻双方贷款额度的，需有配偶住房公积金储蓄卡、身份证及结婚证或其他证明夫妻关系的证明; ⑦市住房公积金管理中心和贷款银行要求提供的其他资料。

20、在办理住房公积金（组合）贷款的过程中要交付哪些费用？（1）购买私产房或以第三方房产进行抵押的借款人，要向房地产评估机构缴纳房屋评估费；（2）借款人采取抵押担保方式的，向产权部门交纳抵押手续费，向保险公司交纳房屋保险费；（3）借款人采取保证担保方式的，向担保公司交纳担保费用。

21、购买二手房如何办理住房公积金（组合）贷款？（1）交易双方到房屋坐落的区县房地产交易所签订《天津市房产买卖合同》。（2）交易双方到房地产评估机构对房屋进行评估。（3）借款人持身份证、住房公积金储蓄卡、《天津市房产买卖合同》及交易房屋评估报告等贷款材料，向贷款银行申请贷款。

（4）借款人与贷款银行签订借款合同及相关的合同或协议。（5）办理担保手续。（7）以房产作为贷款抵押的，借款人办理抵押及保险手续。（8）到贷款银行办理划款手续。21、网上贷款如何办理？（1）登陆 或 ，进入天津市住房公积金网站主页。

（2）从主页中通过点击“个人住房公积金贷款政策广角”，了解住房公积金贷款的有关政策，考查自己是否符合住房公积金（组合）贷款的贷款条件。符合贷款条件的职工可点击主页上“网上办贷款”， 进入“贷款帮您算”栏目确定金额和贷款年限。

（3）点击“信息填写”栏目，填写个人信息。填写内容包括《个人住房公积金（组合）贷款申请表》中的有关提示信息，填写并审核无误后，可点击“确定”，将填写信息发送市住房公积金管理中心。（4）住房公积金管理中心对在资料信息审核无误后，将以E-mail或电话的方式通知借款职工到贷款银行办理手续。