千万别抵押房子贷款

在很长一段时间内，“炒房客”路某都自信，自己的资产是大于负债。他也许没想到的是，炒房两三年后，他会在买入上百套房产后，被定为合同诈骗而落网。同时被牵连的，还有几十位受害者，他们中包括卖房者、买房者、资金方。

过去几个月，南京几十位市民在当地法院、检察院、公安局、律所来回奔走。他们反映，有一名路姓男子在买他们的房子过程中，仅交了首付就将他们的房子抵押给了别人，至今仍未给卖房者全款。

他们陆续向当地公安机关报案，渐渐地，一个以炒房为目的、因民间借贷而出现资金断链的涉嫌诈骗案展现在他们面前。

经澎湃新闻（）记者深入了解，路某的炒房模式为，以非资金监管方式与卖家签订合同，付完首付后获得房产证，随即向民间抵押房产进而继续借贷，获得的贷款用以偿付卖家、或者偿还上一家借贷方，如此周转反复。在买入卖出、抵押借贷多套房屋后，路某出现资金链断裂，而一批卖家也因此既失去对房产的控制权，又未拿到全额卖房款。

多名受害者向澎湃新闻表示，他们在交易过程中受到路某和中介公司的欺骗，以为路某按规定向银行借贷，并会如期付款，事发之后，他们才知道自己的房子已被抵押给他人。

澎湃新闻从多方信源了解到，一星期前，该名路姓男子因涉嫌合同诈骗罪被南京市秦淮区检察院批捕。以路某为被告的房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、民间借贷纠纷一系列案件，也在2月份由南京中级人民法院指定将其统一交由该市建邺区法院集中管辖、审理。

“总额加起来好几千万，都是大家的血汗钱。”多名受害者和代理律师对澎湃新闻说。

首付后房产被抵押

2016年6月，为改善居住条件和子女教育，南京胡女士将名下一套房屋挂在一些中介公司出售。9月，南京一家名为西屋置业的房屋中介公司找到她，向其介绍买家路某。在看过该中介公司的资质证书后，胡女士与路某见面。

西屋置业负责人丁某告诉胡女士，路某开好车、有家族生意，具备购买实力。胡女士觉得，卖给谁都一样，因此在西屋中介的促成下，双方以非资金监管的形式签订了交易额为630万的买卖三方合约。

双方约定，在支付完定金5万元和首付121万元后，路某将在12月份以银行商业贷款性质，将余款打到胡女士帐户。如到期未付，则路某要么以现金支付，要么赔偿违约金。

首付交毕，胡女士及丈夫便同路某一起去到房产部门办理过户手续。按约定，几天后，新的房产证将出来，到时候再由买卖双方及中介挑个时间一起到银行去办理抵押借贷手续。

但房产证出来后，路某说已联系了银行办商业贷款，“说贷款快下来时会主动联系我们，让我们去银行签字。”

不过这句话成了一张空头支票。后续几个月，面对胡女士的询问，路某每次都回复说“贷款顺利”。当年12月底，到了双方约定交余款的日子，胡女士才发现余款并没有到账。胡女士开始警觉。

2017年1月9日，路某和丁某已多日不接胡女士电话，胡开始怀疑被骗了。当日上午，胡女士去到西屋中介办公地点，发现人去楼口。而在门口，胡碰见了与她遭遇相似的其他卖房者，她们随即以路某诈骗及中介合谋诈骗为名报案。

今年1月10日，胡女士去房产局查询房屋合同时得知，其房产已于2016年10月12日，即房产过户完成当天，被路某抵押给了另两个陌生的人。

几十名受害者，几千万涉案房产

江苏法德永衡律师事务所已经摞起了一大沓委托书，委托人在南京从事各行各业，但委托的内容却大同小异。同胡女士一样，他们都是在与路某的房屋交易中出了问题，拿不到余款，同时失去了房子。

接受这些委托的律师之一巫蓉告诉澎湃新闻，她手上目前大约有三十多户受骗的客户，户均房产值300万，这还不包括可能去其他律所的受害者。据该律所在南京市国土局不动产登记中心对路某房产信息的查询，目前在路某名下和其代持人名下的房产已多达上百套。

他们经历的过程基本一样，大多是在西屋置业中介的撮合下，与路某签订了非资金监管的协议，在未付完全款的情况下成功过户，路某便将房产抵押给了他人，随后一走了之。

从交易流程上来看，不少人觉得太过冒险，为何不选择资金监管？为何在没有任何保证的情况下就先办过户？

所谓的非资金监管，即买方在支付首付后，就可以请卖家先过户，随即拿着新的房产证到银行办理抵押贷款手续。等商业贷款批下来，也就是余款打入卖家账户后，买家才能拿到房产证。

巫蓉告诉澎湃新闻，这一交易模式在南京当前房屋买卖市场很普遍，其好处是“速度快”，如办理资金监管，买卖双方在办理过户之前，需凭资质在银行办理贷款，贷款再由第三方监管直到过户完成。相对于非资金监管中路某的抵押贷款，“凭资质贷款审核会更严格，因此整个过程相对较慢。”巫蓉表示。

非资金监管的保障是，卖家在买家付完首付后，要拿到银行的《同意购房抵押贷款意向书》（简称“同贷书”）后，再同意过户。“同贷书”的效力，在于房产部门过户登记审核之后、买方拿到新的房产证之前，该房产证上已经盖上了表示房产已抵押给银行的公章。

“但他们忽略了这点。”巫蓉说，大部分受害者都没有拿银行“同贷书”。

“第一次卖房，不知道要这个。”多名受害者对澎湃新闻如此表示，“一般卖房都一手交给中介，中介是收费的，我们以为它们是会保护双方利益的，很多手续如何办也都是中介提醒。但西屋置业没有提‘同贷书’这回事。”

“中介说，在房产部门审核过户手续之后、办理贷款之前，新的房产证会保管在他们那。办理贷款时会叫上我们卖方一起去银行签字。”卖方葛先生对澎湃新闻说，中介毕竟是中间方，双方也签了保管房产证的协议，他当时觉得应该不会有什么问题。

浮出来的炒房模式

2月，路某的卖房人以路某涉嫌诈骗罪报案的越来越多，南京不同辖区的法院接到的关于路某的民事诉讼也越来越多。而除了卖房人，让人意外地，这些人里还多了两类人：资金方、买房者。

资金方是小贷公司或者个人，他们的出现让卖房人终于知道了路某的炒房模式和他最终付不了房款的原因。

签订合同获得房产证后，路某即向民间资金方抵押房产、用于借贷，贷款用以偿付卖房人，或偿还上一家借贷方，然后再将上一处被抵押的房产赎回卖出，所得的房款继续买下一处房产，如此周转反复。

这样的模式在买入卖出、抵押借贷多套房屋后，出现了问题。民间借贷所需的利息、卖房市场的不确定，让路某出现资金链断裂，卖房人因此收回不了款，而资金方也没有完全收回本息。

这一事实间接地影响到另一类人，即买路某房的人。当多数卖房人渐渐发现不对劲并报案并提起诉讼后，当地房产部门将受害人的房产陆续做了保全，以提醒后续买房者勿购入可能涉案的房产。

陈先生便是在保全之前与路某签订了合同，他买下路某名下一处房产，按流程付了首付，过户之时路某却百般回避，经查，发现这此期间，该房产已被在路某之前的产权人保全。由此，陈先生首付未拿回，房子也未过户给她。

“我的交易流程没有问题，是最无辜的受害者。”陈先生对澎湃新闻表示。

让陈先生更尴尬的是，警方目前不受理他的报案，“警方说，从主观上来讲路某不是不想卖房子给我，而是房子被卖方保全了，因此这种事情不涉及诈骗。”

路某被批捕

所幸的是，澎湃新闻从多方渠道获悉，一个多月前，路某被警方抓获。一个星期前，南京市秦淮区检察院以合同诈骗罪对路某正式批捕。

而西屋置业中介的负责人丁某，也在不久前被刑拘。目前，关于其涉嫌犯罪的侦查仍在进行中。

据南京市住房保障和房产局负责行政审批的人员向澎湃新闻介绍，西屋置业中介公司在2014年其中介资质已经过期，之后未在房产局重新备案。

但“根据我们掌握的情况，他们（西屋置业中介）与买卖双方来办理过户时，一直没有以中介的身份出现。从业务痕迹上来讲，我们不知道他是中介。”该人士说，路某与卖房人在办理过户手续时大多签的“自行交易”版合同，该合同不同于“经纪机构”版，从法律意义上讲，可看做是没有中介的参与。

受害卖房人对澎湃新闻表示，为了让交易方少交税，大多数买卖双方都会签订“阴阳合同”，即交首付款之前的买、卖、中介三方合同（真实合同），与在房产部门登记过户时的三方合同（登记备案合同）并不一致。但在法律上，以房产部门登记的合同为准。

“当时我们也没看清是自行交易还是经纪机构版合同，好像中介公司特地把合同封面去掉了。”陈女士对澎湃新闻表示。

中介由此在房产局的业务痕迹上得以免责，但卖房人又提出另一个问题，每次办理过户时程序都很快，“通常人家要排队排一天，我们一两个小时就办好了。中介和路某是不是在房产局有内应？”

对此，南京市住房保障和房产局在2017年2月给法德永衡律师事务所的《关于协助追讨路某拖欠购房款有关事项律师函的复函》中写道，贵所反映房产局部分工作人员与中介关系密切、存在违纪等问题，我局已责成有关处室和纪检部门认真核查。

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