房贷贷款哪个银行利率最低

2020年从3月初到8月25号前，已购房的商业房贷可以选择换成固定利率 或者换成LPR浮动税率，也可以选择保持原合同不变，仍以央行的基准利率为准．机会只在面前摆一次，选后要求从一而终，请问大家选哪一种?

如果不想看分析过程,请直接拉到底看结论.

是否必须转？

中国人民银行公告〔2019〕第30号 中的原话是：

自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值）房贷贷款哪个银行利率最低，加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

是＂进行协商＂，原则上应于2020年8月31日前完成。

解读：传导的意思是央行希望大家都转，银行也是在尽量引导转，但确实没有明确说必须转．

现实情况：

小银行：已明确公告，必须转换，LPR浮动或固定利率，到期未选，自动批量转成LPR;

大银行，如工商银行，可自主选择，非强制必须转．

建议联系自己的贷款银行确认．及时处理。

最新情况:

LPR是什么？

Loan Prime Rate是对最优质客户的贷款利率（还款能力最强客户，通常是地方政府，国企，大公司）， 其它人的贷款利率，都是在它之上加减点数（一般都是加啦）。LPR由18家银行的利率共同决定，去掉一个最高和一个最低，平均剩下的，就是它，每月20号更新。如果市场钱紧张，利率就会上升，反之，下降。

18家银行：10家全国性银行（中国银行，建行，农行，工行，交行，招行，民生，兴业，浦发，中信），城市商业银行（如台州银行）、农村商业银行、外资银行(渣打，花旗)和民营银行（微众，网商）各2家，共计18家（它们也会换，也可能会增加更多银行代表）。期望它们准确反映市场的贷款情况。

lpr浮动利率分1年期和5年期两种，因为房贷一般都是超过5年，所以房贷利率对应lpr5年期利率。下面所提lpr均指lpr5年期。

为了方便理解，我们称LPR为民行浮动利率。

选择lpr后，在重定价日之前的房贷利率仍保持和原来一样。比如你原来的房贷利率是4.9,换后的房贷利率是4.8%+0.1%（+0.1%为加点，一直不变）

重定价日，可选择2020年放款日或2021年01月01日

到了重定价日，如果此月的LPR浮动利率比4.8%低，由于加点（+0.1%）是一直不变，所以房贷利率（=LPR+加点）就变小，那么就可以少还一些房贷。

固定利率：即保持原来的利率。总之，它不再和央行的基准利率（为了易区分，我们称它央行浮动利率）关联，最近四年多一直没有调过，但是2015年时一年内却密集地降了5次，造成2016年所有城市的房价都翻倍。

那么央行利率和民行利率将各管哪些范围？

前者影响所有国内行业，也影响国际上如汇率等;后者针对中小企业贷款和房贷。

前者降息影响大，不易拿捏分寸，如果房贷都选择后者后，就可以更精准控制房价。

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支持换的理由：

1)在国内，央行行长放话出来说：“将抑制利率过快下调”，好熟悉的内容哈，就像听到熟悉的“将抑制房价上涨过长”，结果房价是蹭蹭地往上涨，所以这很可能代表我国利率将至少逐渐往下走，换了，房贷利率就跟着少。

下图是历年中国银行利率，每个周期的最低点越来越低，整体确实不断下行。

假设贷款了100万，贷了30年，4.9%利率，等额本息，5307元/月 ，

假设以后5年期LPR的利率保持过去半年的下降速度，即每半年下降0.1%，一年后共下降0.2%

变成4.7%，每月还款变成5186元。即往后一年，100万的贷款，每月少还120元，两年后共下降0.4%，每月少还240元，以此类推。

2）在国际上，发达国家的银行利率的趋势是越来越低，甚至已有出现了负利率，所以当中国发展到越接近他们的级别时，利率也将一样变的越低。

由于国际经济下行，大部分行业的利润率下降，所以各国银行将下调贷款利息，中小企业和个人才会愿意借，由于银行赚的是利息差的钱，当贷出去的利息变少了，那么给大众的存款利息自然也变少，这样银行才能一直有利息差的利润。我国也是世界一员，同时中国的GDP的增速也确实正在下降中，已破了6%，代表行业整体平均利润在下行。

3）提供这样一个选择，是想让房贷族可以更轻松还贷，以免出现断供

4）这样操作，只是想让银行少捞些利息差的钱，引导资金到实业

换法：登录房贷银行的APP

重定价日：有放款日和每年的1月1日可选。

选个早的，

比如我，放款日是2017年9月5日，那可以选9月5日为重定价日。

那我下一个重定价日就是:

2020年9月5日。

因为是以2019年12月20日LPR4.8%为起点，

而现在的LPR是4.65%,已少了0.15%,重定价日到的时候，如果LPR仍是4.65%或更低，就早点少还0.15%或更多.100万贷款，每月即少还125元或更多。

反对换的理由

1）反驳上面的第三条：太年轻了，这违背银行的本性，面对房贷28万亿这么大的美味蛋糕，银行小姐姐小哥哥辛辛苦苦打电话来，然后再帮忙转换，不但不多赚钱，而且还要少赚钱，这还有天理么，还有王法么？

而且LPR 5年期利率（它对应房贷利率）的起点是4.8%（以2019年12月期的为准）,再往下降息的空间有限,降到接近公积金的利率：3.25%都很难。

即使遇到百年一遇的大疫情之下，共才下降0.15%（从4.8%下降到4.65%）,疫情稳恢复起到现在，已经连续7个月没有下降了．

即使假设房贷利率大降，那么到时房价也是高概率上升一些，总利息多一点，但是总房价却涨多点，选固定的话，对冲也稳。如果房贷利率上升，选固定的话，还贷将变的极其轻松。

2）LPR只是经济学家故意弄出来一个新的专业名词，目的就是不想让大家轻易看懂，好骗大家入坑。再说，现在确实经济是在下行，但是如果技术突然突破了，三，五年后如果爆发第四次工业革命的话，

那LPR也将爆涨（因为新行业的利润率是数倍，数十倍，甚至数百千倍级别，那时新行业公司自然愿意向银行高利息借钱，银行也自然会提高存款利息，来吸收更多存款，然后放贷，这样LPR就上升了）

第四次工业革命：目前主流共识将诞生在

基因工程（大幅提高人类的寿命），

可控核聚变（解决能源问题），

人工智能（大数据，云计算结合）的诞生（速度提高工作效率），

新材料石墨烯，

量子通信。

3）如果通货膨胀到物价飙涨的话，就会逼LRP上升。

因为比如你把100元存在银行，4%的年利率，一年后得4元，变成104元，但是如果年通货膨胀8%的话，那么得到的是100-8+4=96元，本都没有保住，这样大家就不想把钱存在银行，都想取钱出来，换成某种其它产品。这时银行们为了可以保住和争取大众的存款，那么就会提高他们的存款利率，即等于提升LPR利率。

由于疫情，资金紧张，公开的已发放水4.25万亿元，不排除进一步放水，拿到这些钱和本身有钱的公司或个人，由于暂时都只想把钱花到必需品和扣着钱抄底，所以它不会马上影响物价上涨，待经济开始恢复时，这些钱就乘以4-8倍地循环流出来了，一年后如果引起物价飙涨的话，到时将上调LPR利率。

历年通货膨胀和历年利率（通胀高时，就上调利率）

4）央行利率虽然最近四年多一直没有调过，但是在2015年时一年内密集地降了5次。让大家换成这个LPR利率后，很可能目的就是为的降央行利率做准备，同时又可以做到不像过去那："降息过度引起房价上涨"。世界货币美元2019年7月31日开始新一轮的降息周期，央行利率高概率跟降，但是不代表LPR5年期利率一定跟降，因为这时央行利率和房贷利率（LPR5年期）脱钓了。

5）即使最近3年LPR跟着降，但是房贷都是10-30年，以后怎么样，会不会刚开始给点甜头尝一尝，然后就升息，在房住不炒是当前的大方针下，国家不会鼓励LPR5年期利率大降，银行们更不会主动让利降。推出LPR主要目的是LPR1年期的利率不断下降，让中小企业短期借款利率下降，来激活中小企业。

6）美元的利率达到历史最低点，疫情一旦稳定，将被迫不断地升息。某国货币暂时仍以美元为锚，将跟进。

历年美国央行利率和房贷利率（他们曲线波动类似，后者基本是在前者的基础上加点）

1980年9月1号，当时美元印的过多，美元变得越来越不值钱，美国为的维护美元信用，以防大家都抛弃美元，一路升息高到15.32%,即使引起当时更大的企业倒闭和失业潮，也再所不惜。

2019年7月31日开始的新一轮的美元降息，因为疫情，已于2020年03月16日降到0利率了,外加QE放水2.7万亿美元，加无限放水，已永超08年危机的放水），达到历史最低点，历史最低点，历史最低点，当降无可降，Q无可Q，美联储还想当世界货币的话，将被迫不断地升息来维护自己的信用（维护铸币权躺赚优于一切,即使当数万民众的面，爆头米国总统）

而某国的货币的发行暂时主要以美元为锚，也将对应上调。目前期的LPR5年期，4.65%已高概率接近最低点了。

7）把央行看成庄家就明白了，明显的庄家放消息试盘。

买大买小，买定离手，庄家看一下统计，再决定开大还是开小。既然现在主流媒体如抖音等都是一边倒建议大家选LPR利率，那么反其道而行就对了。

8）小学生才做选择题，银行们想全要。无论选固定还是LPR,对已有房贷的一族来说，都等于变相加利息了。

因为，比如现在的利息是4.9✘1.25（上浮25%）=6.125。

改模式的话。就是现在这种模式以后不会有了。

以后要么一直是6.125的固定利率（即使基准利率下降了,它仍固定），

要么就是LPR+固定点。固定点是1.325。其实4.8+1.325还是等于6.125。

即便下降到了3.8那么3.8+1.325=5.125， 也没有现在3.8✘1.25=4.75优惠。

9）

LPR不保证一定是一直降，可能反复，保持在高位,甚至会上调，因为单说还款金额，现在每个月还5000，20年后还让你每个月还5000？ 我不信。

固定汇率，让银行吃亏了，20年前每个月还1000块钱的巨款，现在仍然只需还1000块钱，银行觉得亏，有了LPR，20年后再看看，肯定会联合起来炒高LPR利率割韭菜，毕竟它只针对房贷的。

如果选固定汇率为矛，今天每月还1000，20年后还是每月还1000.

请问大家支持哪一方？

暂时观点：

1)贷款是在支持不转的银行办的，选择不转，保持和央行利率挂钩;

2)在必须转的银行办的：

3年内还清或转卖的，选LPR:长久的，选固定的，省心,可以专心主业，提高收入，情绪不受lpr利率波动,咱们不差那每月几十到百来块的钱。即使降也不会低到公积金利率,即使假设大降，那么到时房价也是高概率上升一些，对冲也稳。2)如果努努力，５年内交提前还贷的话房贷贷款哪个银行利率最低，也可以选浮动LPR.因为2021年是100%享受少还，2022年高概率享受少还，23年暂时估算是持平。