招商积余(001914)股票可以买吗？招商积余(001914)最新分析

　　招商积余(001914)：物管业务表现优异 利润改善空间大

　　类别：公司 机构：东吴证券股份有限公司 研究员：齐东/陈鹏 日期：2020-04-14

　　事件

　　招商积余发布2019 年年报：2019 年公司实现营业收入60.78 亿元，同比下降8.68%;利润总额4.08 亿元，同比下降66.68%;归母净利润2.86 亿元，同比下降66.59%;基本每股收益0.409 元。

　　点评

　　受到原房地产业务收缩影响，表观利润有所下滑。2019 年公司实现营业收入60.78 亿元，同比下降8.68%;利润总额4.08 亿元，同比下降66.68%;归母净利润2.86 亿元，同比下降66.59%;分业务看，物业管理、资产管理、其他业务收入分别占比84.72%、10.15%、5.13%。利润下滑主要源于公司2018 年转让三家房地产项目公司，带来较大投资收益;若剔除投资收益影响，归母净利润同比增长4.26 亿元，同比增长334.95%;值得关注的是，2019 年公司业绩仅合并了招商物业12 月经营数据，2020 年公司将完整体现招商物业的经营业绩。

　　物业业务表现优异，毛利率仍有提升空间。物业管理业务成为公司主要业务，2019 年物业管理业务营收51.50 亿元，同比增长32.80%，占总营收的84.72%。截至2019 年，公司在管项目1198 个，管理面积1.53 亿平米，同比增长25%，总体收缴率96.4%，其中来自控股股东方的面积同比增长16%;中航物业、招商物业两个物业平台业务均稳步增长，中航物业管理面积6729万平米，同比增长27%，其中住宅、非住宅面积占比分别31%、69%;招商物业在管项目607 个，管理面积8537 万平方米，同比增长23%，其中住宅、非住宅面积占比65%、35%。公司具备两大央企背景，在机构物业领域有明显优势，在企业总部、政府项目、商业写字楼、园区、高校、公共交通、城市服务等领域持续拓展。截至2019 年，公司物管业务毛利率9.83%，其中基础物管、专业化服务毛利率分别8.47%、21.22%，显著低于行业平均水平。公司提出2020 年持续控制成本、提升效率，一系列提质增效举措有望推动毛利率有所提升。

　　资产运营初具规模，持有物业出租稳定。商业运营方面，截至2019 年末，九方资管在管项目16 个，管理面积143 万平米;其中自营项目4 个，受托招商蛇口项目4 个，轻资产管理输出项目8 个。由于资产重组及合约到期，深圳两项目已到期，剔除此影响，累计在管项目14 个，管理面积113 万平米。此外，持有物业出租方面，公司拥有的出租物业包含酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为59.35 万平米，出租率为96%。

　　2019 年，公司资产管理业务综合毛利率73.08%，同比减少1.11 个百分点，仍处于高位。

　　财务稳健，融资成本维持低位。截至2019 年末，公司融资余额38.96 亿元，银行贷款、债券分别占比64%、36%，综合融资成本在 4-5%;公司短期负债仅5.09 亿元，占比仅13%，同期货币资金24.05 亿元，有效覆盖短期负债。公司2019 年资产负债率51.51%，同比下降11.58%。

　　投资建议：招商积余启程，聚焦存量资产的管理、运营及服务。两大央企强强联合，招商积余在物业资源获取上优势明显;同时，机构物业具备提价简单、收缴率高、行业壁垒高、规模较大等优点;毛利率改善空间大，未来业绩释放有较大潜力。我们预计招商积余2020-2022 年基本每股收益为0.56、0.75、0.94 元，对应估值为45、34、27 倍;给予“买入”评级。

　　风险提示：宏观经济不景气，居民支付能力下降;成本刚性，毛利持续压缩;行业限价政策影响盈利情况。